TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING. AUSÊNCIA DE CUMULAÇÃO DE SANÇÕES. INVESTIMENTO REVERTIDO EM FAVOR DO LOCADOR. PEQUENO REPARO NA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. O
autor-apelante pretendeu a declaração de nulidade das cláusulas 3.10, 3.10.3, 3.10.5 e 3.16, ao argumento de que todas elas preveem sanção para o caso de rescisão antecipada do contrato de locação comercial, o que se mostrou abusivo. Ausência de onerosidade excessiva ou desequilíbrio na Clausula Penal que, ao invés de pré-fixar como perdas e danos o pagamento do valor equivalente a três meses de aluguel, arbitra em cláusula penal a quantia equivalente a 03 (três) vezes o custo ocupacional apurado no mês imediatamente anterior devidamente reajustado. Locação em Shopping Center apresenta peculiaridades que o torna atípico. Lei que atribui maior alvedrio contratual à essa espécie, para que as partes fiquem mais livres para regular a relação negocial e traçar estratégias coletivas, de acordo com o melhor interesse associativo. Previsão de acordo com a Lei 8245/1991, art. 4º, que prestigia a vontade das partes manifestada no contrato quando na aplicação de sanção pela rescisão unilateral da locação, com devolução das chaves antes do termo fixado. Cláusulas 3.10, 3.10.3 e 3.10.5 que não possuem natureza de sanção. Regramentos relacionados ao investimento de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) realizado pelo shopping-apelado ao autor-apelante, para obras de adequação e viabilidade da operação. Aporte condicionado à observância do prazo de locação, pactuada a devolução do numerário em caso de inobservância do termo, proporcional ao tempo restante. Retorno ao status quo ante. Legalidade. Quanto ao pedido subsidiário, de redução dos montantes a serem devolvidos, em razão do aproveitamento da obra realizada com o investimento por outro locatário, o pedido merece prosperar em parte. Hipótese que justificaria, nos termos contratuais, a devolução de 80% (oitenta por cento) dos R$1.000.000,00 (um milhão de reais) investidos. Perícia judicial, realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, que é conclusiva pelo aproveitamento de R$257.757,00 (duzentos e cinquenta e sete mil setecentos e cinquenta e sete reais) do aporte pelo novo locatário. Devolução de R$800.000,00 (oitocentos mil reais) que importaria enriquecimento sem causa. Pequeno reparo no julgado, a fim de revisar a Cláusula 3.10.3, determinado que a devolução do aporte de R$1.000.000,00 observe o valor aproveitado pelo locador-recorrido e não o percentual estabelecido em contrato. Sucumbência recíproca. Rateio das custas processuais, condenado o autor ao pagamento de honorários advocatício de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa e o réu de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §14º, do CPC/2015. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
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