CCB/1916 - Código Civil Brasileiro de 1916, art. 411

TJRJ Apelação. Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória. Promessa de compra e venda. Cláusula penal. Inadimplemento parcial. Multa proporcional ao inadimplemento. Redução. A cláusula penal é a obrigação acessória que prevê o pagamento de multa para o caso de descumprimento da obrigação principal por fato imputável ao devedor, consistindo, assim, em uma pena convencional, na forma do CCB, art. 408. Referido instituto possui como fundamento o reforço do vínculo obrigacional, uma vez que estimula o cumprimento da obrigação principal, sem retardamentos. Como cediço, existem duas modalidades principais de cláusulas penais: a cláusula penal compensatória, via de regra vinculada ao inadimplemento total da obrigação principal (CCB, art. 410), e a cláusula penal moratória, incidente sobre o atraso no cumprimento da obrigação (CCB, art. 411). No caso em tela, as partes celebraram promessa de compra e venda de imóvel em que a ré se obrigou ao pagamento da quantia de R$ 330.000,00, mas acabou pagando apenas R$ 300.000,00. Posteriormente, houve um novo acerto das partes quanto ao restante, em que ficou acordado o pagamento de R$ 30.000,00 em 20 parcelas de R$ 1.500,00, porém a ré adimpliu somente com 03 parcelas. Incontroversa a inadimplência da ré quanto ao valor do terreno que adquiriu, restando a controvérsia sobre o valor sobre o qual a multa contratual deverá incidir. Na sentença, calculou-se a multa contratual de 30% sobre o valor total do contrato. Entretanto, a inadimplência da ré foi parcial e por isso a multa contratual deve ser proporcional ao valor que deixou de pagar, conforme previsto no CCB, art. 413. Nesse sentido, considerando que as partes acordaram que a ré pagaria R$ 30.000,00 em 20 parcelas de R$ 1.500,00 e só houve o pagamento de 03 parcelas, restou um débito de R$ 25.500,00, o que resulta numa multa de R$ 7.650,00. Não prospera o argumento de que os valores pagos a título de taxa de ocupação devem ser abatidos do valor da obrigação principal, tendo em vista que, da leitura da cláusula 8ª do contrato, verifica-se que a taxa de ocupação é uma obrigação autônoma. Não incide multa contratual sobre os valores do IPTU, uma vez que, ao se estipular que o imóvel seria transferido sem ônus judiciais ou extrajudiciais, a cláusula 1ª, claramente, se refere a ônus incidentes sobre a posse ou propriedade. Por fim, não há como se promover o abatimento do valor do imóvel por conta de problemas referentes a sua manutenção. Com efeito, a ré adquiriu um imóvel que não era novo e, por isso, obviamente receberá o bem no estado em que se encontrava. Não há qualquer prova de que os autores a ludibriaram quanto ao verdadeiro estado do imóvel antes da celebração do contrato, não cabendo, portanto, qualquer abatimento de valor. Provimento parcial do recurso. Mais detalhes

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