DOC. 238.9546.3896.5539

TJRJ. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. VALOR LOCATIVO FIXADO COM BASE EM PERÍCIA JUDICIAL. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÕES DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME:

Ação renovatória de contratos de locação não residencial relativa a imóveis situados no Mercado de São Sebastião, Penha/RJ, com contratos iniciados em 2001 e renovados por decisão judicial anterior. A parte autora requer nova renovação por cinco anos, a contar de 01/09/2017, com fixação de aluguel com base em perícia judicial. Os réus contestaram alegando ausência de interesse de agir, inadimplemento contratual e desproporcionalidade no valor proposto. A sentença julgou procedentes os pedidos autorais, renovando os contratos e fixando os valores locatícios conforme laudo pericial. Apelações dos réus requerendo extinção do processo sem julgamento de mérito, improcedência do pedido ou majoração dos aluguéis foram desprovidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há três questões em discussão: (i) verificar se foram preenchidos os requisitos legais para a propositura da ação renovatória; (ii) analisar se a fixação dos aluguéis com base em perícia técnica respeitou os critérios legais e contratuais; (iii) definir se há causa para extinção da ação por ausência de interesse de agir ou descumprimento de obrigações locatícias. III. RAZÕES DE DECIDIR: O autor preenche todos os requisitos legais exigidos pelos Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71, comprovando a existência de contrato escrito, exploração do mesmo ramo comercial há mais de três anos e quitação dos tributos de sua responsabilidade. A pretensão autoral é propriamente renovatória, não se confundindo com mera revisão de aluguel, sendo legítima a fixação de novo valor locatício no curso da renovação. A perícia judicial foi realizada com base nos métodos comparativo e de rentabilidade, revelando-se idônea, coerente e proporcional, inclusive em comparação com alugueres de imóveis similares e localizados na mesma região. A depreciação do valor locatício decorre de condições mercadológicas alheias às partes e não constitui fator de desproporcionalidade quando apurado tecnicamente. A alegação de ausência de interesse de agir não se sustenta, tendo em vista que os contratos anteriores foram prorrogados judicialmente e o autor manifestou clara intenção de continuidade da relação locatícia. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recursos desprovidos. Tese de julgamento: Preenchidos os requisitos legais, é cabível a ação renovatória de locação não residencial com fixação de novo valor locatício, ainda que inferior ao anteriormente pactuado. A apuração do aluguel renovatório deve considerar o valor locativo real dos imóveis com base em perícia idônea, utilizando métodos reconhecidos, como o comparativo e o de rentabilidade. A desvalorização de imóvel por fatores de mercado não impede a renovação contratual nem invalida o laudo pericial que a constata, desde que observado critério técnico e razoável. A ausência de inadimplemento relevante e a continuidade da atividade comercial legitimam o interesse de agir do locatário. Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, arts. 51, 71, 72 e 73; CPC, arts. 485, V; 487, I; 86, §2º; 85, §11.