903 - TJSP. Apelação. Ação de atraso na entrega de imóvel. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Pretensão dos compradores de inversão de multa contratual, lucros cessantes e devolução de IPTU. Atraso na entrega do imóvel (finalização das obras de infraestrutura do loteamento). Sentença de parcial procedência para reconhecer a mora contratual da ré, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes (0,5% do valor atualizado do contrato ao mês de jan/2021 até a entrega do imóvel), multa contratual (R$ 10.538,94, atualizada desde 30/11/2018), restituição de valores pagos a título de IPTU. Recurso da ré que comporta parcial conhecimento e merece prosperar parcialmente. Compromisso de compra e venda firmado em 30/11/2018. Obras de infraestrutura do loteamento que deveriam ser entregues até 06/05/2020. Compradores que não pretendem a rescisão do contrato. Recurso não conhecido em relação a pretensão de aumento de taxa de retenção pois não determinada rescisão do contrato e devolução de valores pagos. Aplicação do CDC, pois a alienação fiduciária não se aperfeiçoou por ausência de registro imobiliário. Não incidência da tese firmada no Tema 1095 do C. STJ ao presente caso, por não se tratar de resolução do contrato por inadimplemento dos compromissários compradores. Atraso incontroverso, indicando a ré que em 2024 anda estava realizando reparos e finalizações na obra de infraestrutura do loteamento. Prorrogação do prazo para até quatro anos que não tem cabimento, porque se refere ao prazo firmado entre vendedora e o Poder Público Municipal, não alterando unilateralmente o contrato de compra e venda. Alegação de atraso decorrentes da pandemia de Covid-19, alterações pela Administração Pública e problemas com a companhia de saneamento. Justificativa para o atraso que não configura caso fortuito ou força maior (Súmula 161 deste Tribunal). Cobrança de encargos do imóvel (IPTU). Abusividade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento de IPTU a partir do contrato. Possibilidade de cobrança do adquirente apenas após efetiva imissão na posse após a finalização das obras de infraestrutura, que não ocorreu. Pretensão de reversão de cláusula penal e lucros cessantes. Impossibilidade (Tema 970 do STJ). Lote de terreno sem edificação, sem valor de uso, descabendo tanto taxa de fruição quanto lucros cessantes. Inversão da cláusula penal, conforme entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 971, REsp. Acórdão/STJ) que independe de rescisão ou manutenção do contrato, bastando a inadimplência contratual. Multa em favor dos autores devida (R$ 10.538,94, atualizada desde 30/11/2018). Contrato que previa expressamente a adoção do IPC-FIPE para correção monetária e estipulava taxa de juros de 0,6540% ao mês. Conforme arts. 389, parágrafo único e 406 do CC (redação dada pela Lei 14.905/2024) , uma vez convencionados índice de correção monetária e taxa de juros em contrato, os mesmos devem ser respeitados. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
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