234 - TJSP. Apelação - Locação não residencial - Consórcio locador que é detentor dos direitos de exploração comercial das lojas e espaços situados na estação São Bento do Metrô, nos termos do contrato de concessão de uso celebrado com a Companhia do Metropolitano de São Paulo - Rescisão contratual ajuizada por locatário, com pedidos de isenção de multa pelo rompimento antecipado e de redução do valor dos aluguéis, tudo em razão da pandemia - Reconvenção cobrando os locativos e encargos, além da multa pela desocupação voluntária ocorrida em 29/06/2020, antes do termo final, que era 02/12/2022 - Sentença de parcial procedência, na ação principal e na reconvenção. Na primeira, para diminuir o aluguel como base do cálculo da multa, e, na segunda, para autorizar a cobrança, da multa amenizada e dos aluguéis, com desconto na ordem de 70% sobre os últimos, desde que posteriores a 13/03/2020 - Recurso de ambas as partes.
Apelo do locatário - Propósito de excluir a multa pela rescisão antecipada, já abrandada pela sentença - Inadmissibilidade, circunstancialmente - A evidente imprevisibilidade da situação gerada pela pandemia, mesmo com suas deletérias consequências econômicas, não implica desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, sobretudo porque, no caso, atingiu a ambos os contratantes, de forma indistinta, porquanto o locador estava obrigado a repassar parte da arrecadação à Companhia concedente. Caso em que a pandemia não tornou a prestação excessivamente onerosa para o locatário «com extrema vantagem para a outra» (locador) - Exegese dos arts. 317 e 478 do CC - Multa devida, mas com redução, pois, pela planilha juntada aos autos, é manifestamente excessiva, tendo em conta, especialmente, que não se tem prova de prejuízo pela rescisão prematura - Compreensão do disposto no art. 413 do CC - Precedente desta C. Câmara - Pretensão desacolhida.
Recurso do locador - Intenção de receber, integralmente, a multa e os débitos de aluguel e encargos da locação - Parcial acolhimento - Como, na hipótese, o Metrô concedeu 60% de desconto ao locador, relativamente aos repasses a que estava obrigado entre 20/03/2020 e 30/11/2020, o que abarca o período debatido nestes autos, nada mais justo do que estender esse benefício ao locatário, em respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da função social do contrato (art. 421 do CC) - Sentença reformada neste aspecto - Recurso provido em parte, só para reduzir o percentual de desconto sobre os aluguéis vencidos durante a pandemia, devidos até a desocupação, de 70% para 60%, e para fixar que esse abatimento parte de 24/03/2020, nos termos de decreto que impôs quarentena no Estado.
Honorários contratuais inadmitidos, os quais devem dar lugar aos fixados pelo juízo, somente, a fim de se evitar cobrança em duplicidade (bis in idem) - Disposição contratual que se aplica apenas à cobrança extrajudicial - Precedentes.
Resultado: desprovido o recurso do locatário, e provido em parte o do locador.
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